目前常驻无锡的酒店投资人高仕励，自年大学毕业后一直在酒店工作。近年，他开始尝试投资酒店，共在无锡、福州两地投资了5家酒店。
本期测评的项目“无锡新区太湖大道亚朵X酒店”，改造前是一家开业7年的单体酒店，入住率70%，RevPAR在元左右；改造后，入住率提升到85%，RevPAR达到了元，年营收增长万元。（*改造前数据来自舒隅酒店绿云系统历史记录；改造后数据来自于门店PMS系统)
除了引入亚朵的服务与品牌，还有哪些改变，成就了这家酒店的“华丽变身”？深耕酒店行业13年的资深酒店人高仕励，又有哪些心得与各位投资人分享？
项目背景一、投资人背景
无锡旅游协会副会长兼酒店投资人高仕励，大学专业为旅游酒店管理，并在酒店业工作了13年，先后担任过餐饮部实习生、礼宾行李员、礼宾司、“金钥匙”、大堂副理、行政楼层经理、前厅经理、销售总监、总经理等多个职位。
在多年的职场历练中，他对服务业的经营与管理有了深刻的认识，也会经常思考：酒店行业的优点是什么？发展前景如何？该如何做好一家酒店？
于是，他慢慢将自己从职业经理人向酒店投资人的方向转变。不管哪种身份，他始终坚持：酒店的核心就是服务。
目前，他共在无锡、福州两地投资了5家酒店。本次分享的项目，就是位于无锡的一家改造翻牌的亚朵X酒店。
无锡新区太湖大道亚朵X酒店投资人高仕励
二、项目位置本次测评的项目——无锡新区太湖大道亚朵X酒店，位于江苏省无锡市新吴区长江北路号，属于新区与市中心的交界处，距离市中心约3km。
酒店附近交通便捷，在新区的主干道上，驾车前往苏南硕放国际机场、无锡火车站、无锡新区站都只需15分钟左右，距离联通火车站、机场的2号线地铁口也仅有50米。
酒店主要客群以商旅客为主，与大部分中端酒店的客群定位类似。
三、选择品牌的过程改造前，酒店名为“舒隅酒店”，是一家茶文化主题酒店，也是个单体酒店品牌。
酒店年开业，物业㎡，间房，造价万元左右，单房造价17万元，这在当时是很高的。（*数据来源于舒隅酒店项目竣工决算表）
设计上，参考了很多小型奢华酒店的理念，采用了大量原木饰面，当时获得了许多奖项，也开创了国内酒店市场此类风格的先河。
开业之初，酒店因差异化的设计受到大家的追捧和青睐，不少设计师慕名前来入住。当时附近酒店不多，因此该酒店竞争力很强，RevPAR一度达到元。（*数据来自舒隅酒店绿云系统历史记录）
综上所述，酒店改造前的“底子”是很好的。但随着硬件设施老化、单体品牌竞争力下降，酒店卖价逐年下滑。
临近改造前，酒店RevPAR下降到元左右，入住率只有70%。每年万元的物业租金却并无下降，酒店的利润空间越来越小（*数据来自舒隅酒店绿云系统历史记录）。
除此之外，酒店获客渠道也比较单一，依赖OTA网络订单。
于是在年，高仕励计划对这家酒店进行翻新。粗略计算改造成本后，他发现仅替换地毯和房间墙纸、地板，就是一笔很大的开销。
既然无法低成本改造，不如在此基础上加盟一个品质较高的酒店品牌，让卖价回升，同时提高酒店的抗风险能力。
综合对比之后，他选择了加盟“亚朵X”品牌。
选择品牌原因：1.集团发展较好，有所依靠亚朵酒店的知名度、口碑都不错，客户的忠诚度也比较高。这两年疫情打击下，亚朵酒店的业绩复苏能力很强劲。
高仕励看好亚朵集团的市场形象和发展前景，认为加盟旗下的品牌，可以给酒店带来正面影响。
2.产品、运营双优势，利于溢价
亚朵的细节服务，给曾作为顾客的高仕励留下了深刻印象；酒店装修的格调，也符合他“进一步提升酒店品质，拔高价格”的需求。
而且，比起过去的单体酒店运营方式，集团对旗下酒店有专业的品牌定位、成熟的控价体系。
产品和运营的双重优势，更能保证酒店的格调和卖价。
3.品牌风格与改造前相似，节省成本
在确定加盟品牌前，他还对比了其他单房造价相差不多的其他中端酒店品牌。但原酒店里有许多原木设计元素，若全部拆除，存在一定程度的浪费。
加盟同样和“茶”有渊源的亚朵X，可以将其中一些装修有效融合利用；如果加盟装修风格差异较大的其他中端酒店品牌，就需要耗费更多拆除、重建的时间和金钱成本。
值得一提的是，年，亚朵酒店的创始人耶律胤就曾入住这家酒店，和舒隅酒店创始人坐在一起探讨过酒店的理念、风格，也曾提出过希望进行合作。两个品牌都有茶文化，设计上契合度也比较高。
4.品牌加盟政策较好
作为亚朵集团旗下第一个高品质非标酒店品牌，“亚朵X”是集团在疫情之后针对存量酒店市场精心打磨、重磅推出的翻牌改造方案。
比起亚朵、亚朵S品牌，加盟亚朵X不需要从毛坯开始全部按标准建造，不仅可以降低改造成本，还能保留酒店原有特色。
这对舒隅这种本身就比较有特色的酒店，是个很好的机遇——能通过装修、运营中融入亚朵元素，让酒店被更多喜欢亚朵风格的用户接受，提高酒店在存量市场中的竞争力。
酒店门头改造前VS改造后
项目数据一、改造效率高：2个月即上线
酒店改造前后设计风格吻合度较高，不需将一切推倒重来，因此过程产生的噪音较小，可选择边营业边分层改造的方式，最大程度上降低了运营成本，仅花费2个多月就完成了改造，正式上线。
经过重新规划，酒店房量由间减少到间；之前的隐蔽工程做得很好，可以继续沿用；房间内的木饰面每年都会打蜡，保养得很好，也不需替换。
房间内的主要施工项目为：
1.将灯光进行调色，部分房间增加筒灯；
2.将易有黑渍的小块地板，换为全新大块地板；
3.将开裂的墙纸，替换为不易开裂的墙布；
4.将过软的床垫，全部更换为软硬适中的亚朵标准床垫；
5.在窗帘上面加装窗幔，提高避光性，避免影响客人睡眠；
6.更换新的试衣镜；
7.所有易耗品，全部按照标准购买、配置齐全。
改造过程中，亚朵品牌团队通过协助统筹安排工序，大大缩短了工期。如：
在客房进行改造时，设计团队已经在一步步地出大厅、餐厅等公共区域的改造方案；在客房改造快结束时，弱电工程已经在同步进行。
双床房改造前VS改造后
二、主动提高装修标准，单房造价3.3万元
此次翻新改造原本预计投入万元，实际总投入多万元，其中：客房改造部分，包含客房的硬件装修万、软装改造万、弱电改造等；公区改造部分，包含大堂35万、餐厅10万、茶空间10万、地毯全部替换、洗衣房及健身房打造等。（*数据来源于无锡新区太湖大道亚朵X酒店改造决算表）
改造后健身房、会议室、洗衣房
大堂不像大部分酒店采用香薰或香氛营造氛围，而是继续沿用“茶文化”的主题卖点，通过放置装有茶梗的背篓，使整个空间被茶香笼罩。
大堂吊顶、前台背景也重新进行了设计，通过提亮光线来营造更加宽阔的视觉空间感。
改造共超支了80多万元，主要原因有以下2点：
其一，预算时缺失餐厅改造部分。
原本酒店的餐厅和茶空间是共用的，加盟亚朵后，品牌要求改造出了一个标准的独立餐厅。
最初高仕励认为没必要改，就没做预算；后来发现，他们的理念是对的，所以添加了改造餐厅的费用。
改造时，他考虑到：该层公区面积很大，若全改造为餐厅，就会失去酒店多年来引以为豪的特色“茶空间”，失去“茶文化主题酒店”的定位。
因此，将原本的共用区域改造为餐厅后，他又额外在旁边打造了“包厢茶室+小片开放空间”结合的茶空间。所有入住酒店的客人皆可拥有1小时的免费茶体验增值服务，享用来自福建的正宗武夷岩茶。
这样，既保留了酒店原来的特色，也做出了一个符合品牌标准的餐厅，两全其美。
开业后，高仕励发现改造后的独立餐厅除了吃饭，还有别的用处。有些商旅客不爱喝茶，又需要找一个安静的地方办公、谈事情，就可以选择在收餐后干净、整洁、明亮的餐厅来工作。
这也是提高坪效的一种方式。
餐厅区域改造前VS改造后
其二，主动提高地毯、布草标准。
亚朵对于地毯、布草都有等级标准。本来，高仕励是按照规定标准进行预算的；但考虑到客人走出电梯第一步就踩在地毯上、每天都会接触布草，为了提升酒店品质、给客人更好的体验，他主动拉高标准，选用了最高级的“S级”地毯和高织数的棉织品。
三、经营数据优化，年营收增加万
1.经营数据提升
酒店改造后，RevPAR从元提升到元，提高了元。每逢节假日，房价甚至可以卖到多元。
酒店的平均入住率，从70%上升到85%。年6月、8月的入住率分别是91%、92%；9月开学季，入住率有所下降，但仍然有80%以上。
从营收的角度看，6月、8月营收较高，超过万元；即便在9月这样营收较差的月份，也超过万元。
按这样的水平测算，年营收应该会达到万元左右，比改造前的0万出头增加了多万。
与此同时，虽然增添了很多亚朵专属增值服务，看似增添了运营成本，但单房运营成本却仅上升了10元，从改造前的元到如今的元。
（*改造前数据来自舒隅酒店绿云系统历史记录；改造后数据数据来源于门店PMS系统）
高仕励分析，这是由于：
其一，品牌酒店标准严苛的运营采购，避免了不少浪费；
其二，人力成本降低，员工从40人减少到30多人。
2.客源结构变化
改造前，酒店约60%的客源来自OTA平台，30%的客源来自协议公司，10%来自散客、团队。酒店作为单体品牌，会员体量小、订单量少，几乎可以忽略不计。
由于过分依赖OTA平台，酒店每月需要向其缴纳高昂的佣金。
改造后，酒店客源结构回到了较健康的状态：亚朵的会员预定占40%，OTA客源占20%左右，协议公司仍然是30%，散客、团队10%。
（*改造前数据来自舒隅酒店绿云系统历史记录；改造后数据数据来源于门店PMS系统）
由于OTA客源比例下降，中央渠道会员预定比例增多，酒店的获客成本明显降低。
除此之外，尽管酒店价格提高，很多改造前经常入住的商旅客人，在改造后也继续留了下来。高仕励认为，这主要是由于以下两方面原因：
其一，酒店位置便利、客房宽敞（40㎡左右），且改造后风格类似、更加舒适；
其二，该部分客人以商务出差为主，都有一定的报销标准。
四、用心服务，网络评分提高到4.9分
改造前，酒店在OTA平台上的评分多为4.7分，有时跌落至4.6分，最高时到达过4.8分；改造后，酒店评分提升到了4.9分左右，曾经是该门店评分天花板的4.8分，如今成为了评分底线（*改造前评分数据来源于OTA平台，改造后评分数据来源于观远数据监测综合点评分）。
“店长、客服经理、员工每天忙来忙去地给客人提供各种增值服务，确实挺用心的，我想这也是亚朵旗下酒店品牌能保持好口碑的原因。”高仕励表示。
项目满意点
1.投入成本不高
翻牌亚朵X，做到了最大程度保留店里原本的优质装修，有利于节省投资人的时间、金钱投入。
这家酒店的改造成本只有万多元，在主动提高改造标准的前提下，也没有超出预算太多，营业六七年的酒店，单房改造成本仅3.2万元左右。间房的客房硬件改造成本只有万，每间房仅1万多元，是可以接受的（*数据来源于无锡新区太湖大道亚朵X酒店改造决算表）。
2.收益明显提升
改造后焕然一新的硬件设施，加上亚朵品牌优质贴心的服务、粘性较高的会员、稳定优越的价格体系，使酒店不再需要靠降价、压缩利润吸引顾客，收益效率提升显著。
3.员工团队更有活力，管理人员深入基层
单体酒店做久了之后，不仅硬件设施老化，人员也会有更多的流动性。
加盟改造后，新的管理团队不仅带来了不同的企业文化、经营理念，还给员工们带来更完善的绩效奖励制度和晋升空间、发展前景，大家的状态变得更好，工作起来更有激情与创造力。
除此之外，管理人员的认真负责、走入基层，也对鼓舞员工士气起到了不小的作用。
高仕励称，酒店改造至今共经历了2位店长，他们工作认真负责、勤奋努力、与员工并肩努力的状态，给自己留下了深刻印象。
在工作中，他们不像传统酒店那样有明显的职位高低等级划分，领导只指挥、不做事，而是和员工一起并肩战斗。
他们没有固定办公室，每天移动办公，员工们忙不过来时店长还会临时顶上，和大家和一起服务客人，甚至去前台办理入住。
这样融洽的工作氛围和管理方式，也降低了酒店的人员流动性和人才流失率。
4.人文氛围浓厚，会员导流明显
在选择翻牌加盟亚朵X前，高仕励就在入住亚朵时发现了不少值得自家酒店学习借鉴的地方。
亚朵的一切服务以人为本，人文氛围浓厚。他们能精准定位客人需求，并提供针对性暖心服务。如：
对深夜入住酒店的差旅人士，提供免费宵夜；
提供洗衣房服务，由工作人员将衣物清洗熨烫完毕，送至房间；
洗衣房每天有专人维护清洁，并对设备进行消毒、清理，让客人安心使用；
早餐类目多、品质高，得到客人一致好评；
客人来的时候送上一杯热茶，走的时候送一瓶矿泉水……
这些都是一些成本不高的小事，但现在很多酒店都做不到。这样的服务，可以增强客人的体验感，大大提升会员基数和粘性，形成对加盟门店的客源导流。
5.大堂设计合理，提供休息区
酒店大堂面积较小，改造前由于设计不太合理，只有办理入住、退房的功能，座位很少，客人时常显得拥挤。
而改造后，引入亚朵的竹居文化，在大堂打造一处阅读休息区，结合奉茶的服务，就会给客人很好的体验。除此之外，还划分了零售场景，增加酒店部分收入，使该区域的功能更加齐全。
大堂背景、台面、吊灯的替换，使光线更明亮，事物看起来更清晰，也在视觉上放大了空间，让大堂看起来愈加清爽、大气。
6.从筹建到经营，品牌团队配合良好
高仕励表示：“从这次加盟体验来看，亚朵团队非常负责。他们不仅在改造开始前给到要求和标准，还在过程中帮酒店进行协调、推进，验收前多次提醒注意事项……感觉他们所有的通力配合，都是为了让这家店更完美一些。”
项目遗憾点酒店大堂面积较小，只有+㎡，不像传统酒店大堂那样宽敞、大气。
受到物业客观条件的限制，没能在改造时扩大大堂面积。如果大堂空间更大一些，就能够做出更加出彩的改造效果。
建议一、酒店的基础是服务酒店的基础是服务，而最好的服务就是在方方面面为顾客“多做一点”，让顾客“占便宜”。现在不少酒店，前台只是办理入住、退房的地方，客房就是睡觉的地方，餐厅就是吃饭的地方。但他们没想到，其实有不少细节的地方可以为客人多想、多做一点，提升客人的体验感和记忆度。如果做到了，无形中就领先了很多同行，酒店的口碑和竞争力都会与日俱增。二、改造加盟，成本、收益都要考虑在对存量酒店进行翻牌改造时，要注意：投入成本不能太大；为了获取更高的收益，一定要考虑品牌调性和客房溢价。会员体系要足够强大，能给酒店带来较稳定的客源。关于未来一、不断学习进步高仕励说，以前自己做职业经理人时，是打工人心态，考虑事情更多是从岗位职责出发，如怎么把生意和服务做好；投资酒店后，自己的视角更加开放，目标更加远大，除了具体的经营问题，还会考虑如何与员工共同发展，以及个人投资版图的扩张。二、继续观察门店数据，考虑投资亚朵“亚朵X是个有品质、有优势、有竞争力的品牌。目前，这家门店的效益也符合预期。接下来，我准备持续观察门店的收益状况，如果结果满意，会有意向继续合作第二家、第三家。”高仕励说道。*市场有风险，投资需谨慎转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/2609.html
