年末，次方点评曾发布过一个酒店投资案例：投资人接手一个精装修交付的酒店式公寓，翻新后将其改造成某个品牌酒店。由于租金按照精装标准租金，价格远远高出市场价。在经营中投资人发现，尽管酒店时常能做到满房，但抵扣高昂租金后，酒店盈利能力较弱。尤其疫情期，面对比周边高出50%的租金，酒店运营困难，投资人损失较大。
那么公寓改酒店是不是好的出路？投入与经营如何？投资人又该注意其中哪些项目？
此次次方点评探店星程酒石家庄北国商城店，分享周彬的酒店投资历程，希望能给到投资人一些启示。
项目介绍
星程酒店石家庄北国商城店位于石家庄核心商区，靠近地铁1号线“北国商城站”，客人出行方便。人民政府、人民会堂、省四院、市图书馆等位于酒店四个方位，距离石家庄国际展览中心，省博物馆约需10分钟车程，地下设有免费停车场，停车方便。在酒店高层处，客人可从房间窗户看到长安公园全景。
酒店属于公寓改造项目，㎡共建造96个房间，单房运营成本在元左右。目前平均入住率能达到95%以上，RevPAR在年达到元。疫情过后，RevPAR在年最高达到了元。酒店客源以商务客为主，会员占比约68.4%，OTA占比约17%，协议客户约10%。
周彬认为，星程以用户体验为核心，深耕服务产品细节的经营理念会让星程在同档位酒店中脱颖而出。星程围绕着让客人洗好澡、上好网、睡好觉、吃好早餐的基础体验，打造出本地特色早餐（星程那碗面）、高级床具及棉织品打造的极致睡眠体系、特调香氛和天然精油洗护用品等特色产品。
项目亮点
一、最大限度保留酒店存量资产
为了让存量资产价值最大化，周彬和品牌方保留了原有部分酒店结构。星程允许对存量房的部分改造，不完全照搬施工模板，大大降低了投资人的改造成本。为了满足客户需要，酒店大堂配有24小时niiicecafé、可容纳60人的会议室、中西式自助早餐以及24小时自助洗衣房等设施，满足顾客多样化需求的同时也提高酒店了坪效。
二、改造工程顺利
因为之前是公寓，户型与酒店配套不合适，需要改造卫生间、洗手台、消防系统，尤其是消防系统当中的喷淋系统，以及弱电报警系统，整体改造万，除消防系统30万以外，单房投资成本4.5万，酒店拥有6种户型房间，面积均在18-25平米，改造用时两个月。
三、低投入、高回报的投资模式
目前，星程专注于多元化中端酒店改造。投资人认为星程“低投入”轻改造方式匹配的“高产出、稳增长”投资模式可以帮助投资人用较低的成本，获得较高的回报。星程背靠华住集团，在供应链、会员系统、技术及运营管理上得到华住商业系统赋能，此外1.7亿的华住会会员为酒店带来了稳定的品质客源。这是投资人的第一家星程酒店，周彬表示对酒店收益比较满意，他的第二家星程酒店即将开业。
加盟模式
加盟星程，新店单房投资约7.5万每间，改造升级店约0.35万每间。
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